국세청 안내문을 받고 이걸 꼭 내야 하는지부터 막막했던 분이 많을 겁니다. 종부세 합산배제와 과세특례 신고는 9월 30일에 닫히고, 결과는 11월 고지서에 들어갑니다. 그런데 안내문을 받았다고 모두 신청할 일은 아닙니다. 부부 공동명의는 신청하면 세금이 늘어나는 구간도 있습니다.
한 줄 답: 종부세 합산배제·과세특례는 6월 1일 기준 요건을 갖춘 사람이 9월 16일~30일에 홈택스나 서면으로 신고·신청해야 11월 정기고지에 반영되는 제도입니다. 작년에 신고했고 바뀐 게 없으면 다시 하지 않아도 됩니다. 부부 공동명의 특례는 공시가격과 세액공제율에 따라 불리할 수 있어 모의계산이 먼저입니다.
부부 공동명의 종부세 특례는 공시가격과 세액공제율에 따라 오히려 불리할 수 있습니다. 특례를 쓰면 공제가 12억 원 하나로 줄어드는 대신, 나이와 보유기간에 따른 세액공제(최대 80%)를 받습니다. 특례를 안 쓰면 부부가 각각 9억 원씩 공제받고 세액공제는 없습니다(국세청 공동명의 1주택자 과세특례 안내).
국세청은 이 차이를 표준 세부담 비교표로 내놓았습니다(2026년 9월 10일 보도참고자료). 아래는 그 표를 공시가격 구간별로 옮긴 것이고, 표에 적힌 공제율보다 낮으면 부부가 각각 내는 쪽이 유리합니다.
공시가격 (부부 공동 1주택)
특례가 유리해지는 세액공제율
그 공제율이 나오는 예
12억~20.5억 원
없음 (80%여도 각자 납부가 유리)
해당 없음
20.6억~25억 원
80%
만 70세 이상, 10년 이상 보유
25.1억~32.5억 원
70% 이상
만 60~64세, 15년 이상 보유
32.6억~44.1억 원
60% 이상
만 60~64세, 10~14년 보유
44.2억~61.4억 원
50% 이상
만 65~69세, 5~9년 보유
61.5억~239.7억 원
40% 이상
만 60세 미만, 10~14년 보유
239.8억~447.1억 원
30% 이상
만 65~69세, 5년 미만 보유
447.2억 원 이상
20% 이상
만 60~64세, 5년 미만 보유
세액공제율은 연령 공제(만 60~64세 20%, 만 65~69세 30%, 만 70세 이상 40%)와 보유기간 공제(5~9년 20%, 10~14년 40%, 15년 이상 50%)를 더하고 80%에서 멈춥니다. 예를 들어 만 62세에 12년 보유했다면 20%와 40%를 더한 60%입니다. 이 부부는 공시가격이 32.6억 원 이상일 때부터 특례 쪽이 유리해집니다.
2026년부터는 지분율과 관계없이 부부가 합의해 납세의무자를 정합니다(종합부동산세법 시행령 제5조의2, 2026년 2월 27일 개정). 예전에는 지분이 큰 사람이었지만, 이제는 공제율이 높은 쪽을 고르면 됩니다. 표는 표준 가정이라 신청 전에 홈택스 ‘종합부동산세 고지·모의계산’에서 우리 집 숫자로 다시 돌려 봅니다.
종부세 과세특례 신청 대상은 어떤 주택인가?
종부세 과세특례 신청은 1세대 1주택자로 봐 주는 특례와 세율을 매길 때 주택 수에서 빼 주는 특례로 나뉩니다. 뒤의 것은 3주택 이상 중과세율(0.5~5%) 대신 기본세율(0.5~2.7%)을 받게 합니다(국세청, 2026년 9월 10일).
1세대 1주택자로 봐 주는 경우는 네 가지입니다.
일시적 2주택: 새 집을 산 날부터 3년 안에 기존 집을 파는 경우
상속주택: 상속개시일부터 5년이 안 됐거나, 지분이 40% 이하거나, 지분만큼의 공시가격이 수도권 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하
지방 저가주택: 공시가격 4억 원 이하 1채, 수도권 밖의 도 지역이나 광역시의 군, 세종시 읍·면에 있는 주택
부부 공동명의 1주택: 위 절의 계산부터
지방 저가주택에서 자주 틀리는 곳이 경기도입니다. 수도권이라 원칙적으로 안 되고, 인구감소지역이면서 접경지역인 경기 가평·연천군과 인천 강화·옹진군만 예외로 인정됩니다.
올해 새로 들어온 것은 2026년 이후 취득한 인구감소지역 주택입니다. 공시가격이 수도권 밖 9억 원, 수도권(접경지역만) 4억 원 이하면 세율을 매길 때 주택 수에서 빠집니다. 국세청 보도참고자료 첫 장 요약에는 두 금액이 뒤바뀌어 있어, 종합부동산세법 시행령 제4조의3 원문대로 적었습니다.
임대주택 합산배제 요건, 임대료를 5% 넘게 올리면 어떻게 되나?
임대료를 5% 넘게 올리면 경감받은 세금과 이자를 내고 2년간 합산배제에서 빠집니다. 국세청 Q&A는 해당 연도와 그다음 연도까지 총 2년을 제외 기간으로 적었습니다. 이자상당가산액은 하루 0.022%입니다.
임대주택 합산배제 요건의 출발점은 6월 1일에 실제로 임대 중이고, 지자체 임대등록과 세무서 사업자등록을 모두 마친 주택입니다. 여기에 유형별 면적·공시가격·의무임대기간이 붙습니다.
6월 1일에 이미 임대하고 있었다면 9월 30일까지 두 곳에 등록해도 6월 1일 등록으로 봅니다. 렌트홈에서 임대사업자 등록을 신청하며 ‘국세청 사업자 신고’에 체크하면 세무서에 따로 가지 않아도 됩니다.
국세청이 꼽은 추징 사례 가운데 개인에게 해당하는 것은 넷입니다.
9월 30일까지 두 곳 등록 없이 합산배제 신고
의무임대기간 전 양도나 등록 말소
임대료 5% 초과 갱신 뒤에도 합산배제 신고
일시적 2주택 특례 뒤 3년 안에 기존 주택 미양도
내 관점: 안내문은 신청서가 아니다
제가 보기에 이번 신고에서 제일 흔한 실수는 안내문을 받자마자 신청부터 하는 것입니다. 국세청이 4.8만 명에게 보낸 안내문은 적용이 예상되는 사람에게 보낸 알림이지, 신청하면 세금이 준다는 통지가 아닙니다.
반대로 안내문이 안 왔어도 올해 상속을 받았거나 이사하느라 잠시 두 채가 됐다면 신청 대상입니다. 신청 여부는 안내문이 아니라 6월 1일 기준 요건과 모의계산 숫자로 정하라고 권합니다.
9월 30일 전에 확인할 체크리스트
[ ] 6월 1일 기준 세대의 주택 수와 명의 적어 보기
[ ] 작년 신고 뒤 소유권·면적·임대료가 바뀌었는지 확인
[ ] 임대등록 말소, 임대료 5% 초과 인상이면 제외 신고
[ ] 부부 공동명의면 모의계산으로 특례 적용·미적용 비교
[ ] 특례를 쓰면 공제율이 높은 쪽을 납세의무자로 합의
[ ] 서면 신청은 혼인관계증명서 첨부, 세무서 방문은 9월 23일까지
자주 묻는 질문
작년에 합산배제 신고를 했으면 올해 또 해야 하나요?
변동이 없으면 다시 하지 않아도 됩니다. 다만 소유권·면적이 바뀌었으면 변동 신고를, 임대료 상한을 넘기는 등 요건이 깨졌으면 제외 신고를 9월 30일까지 해야 합니다.
올해 종부세 고지서는 언제 오나요?
국세청은 2026년 종부세 정기분 고지서를 11월 22일경 발송할 예정이라고 밝혔습니다. 납부기간은 12월 1일부터 15일까지입니다.
자녀와 공동명의인 집도 공동명의 1주택자 특례를 받을 수 있나요?
받을 수 없습니다. 국세청 Q&A에 따르면 공동명의 1주택자 특례는 부부에게만 적용되고, 같은 세대 자녀와 함께 가진 주택은 대상이 아닙니다.
지방 저가주택이 2채면 1세대 1주택 특례가 되나요?
되지 않습니다. 지방 저가주택 특례는 1주택에만 적용되므로 2채 이상이면 1세대 1주택자 특례를 받을 수 없습니다.
