만기 두 달 전을 그냥 넘겨 계약이 자동으로 연장된 뒤에야 이사를 알아보는 세입자가 많습니다. 월세 묵시적 갱신 퇴거는 2년을 채울 필요 없이, 법 규정대로 집주인에게 통보하고 3개월이 지나면 됩니다. 다만 3개월은 문자를 보낸 날이 아니라 집주인이 받은 날부터 셉니다.
한 줄 답: 월세 묵시적 갱신 퇴거는 세입자가 언제든 해지를 통보할 수 있고, 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 주택임대차보호법 제6조의2가 정한 규칙이며 2026년 10월 기준 그대로입니다. 묵시적 갱신은 만기 전 정해진 기간에 아무도 통지하지 않아 같은 조건으로 계약이 다시 이어지는 제도입니다.
〈놓치면 돈 나가는 기한〉 5편 · 모르고 넘기면 돈이 나가는 기한을 한 편에 하나씩, 법과 공식 안내로 확인해 정리합니다. (앞 편: 에너지바우처 신청기간 놓쳤을 때)
2년을 채우지 않아도 되며, 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조 ②항은 묵시적 갱신된 계약의 기간을 2년으로 보지만, 바로 뒤 제6조의2 ①항이 그 2년 규정에도 불구하고 “임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다”고 정해 두었습니다.
묵시적 갱신이 성립하는 조건도 법에 있습니다. 집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않았거나, 세입자가 만료 2개월 전까지 아무 말을 하지 않았으면 전과 같은 조건으로 계약이 다시 이어집니다(주택임대차보호법 제6조 ①항 규정).
반대로 이 규칙이 적용되지 않는 사람도 있습니다. 월세를 2기분 이상 밀렸거나 세입자 의무를 크게 어긴 경우에는 애초에 묵시적 갱신이 성립하지 않습니다(같은 법 제6조 ③항 규정). 한편 계약갱신요구권을 써서 연장된 계약도 같은 규칙을 따르므로, 이때도 세입자가 통보하고 3개월이 지나면 끝납니다(제6조의3 ④항).
묵시적 갱신 해지 3개월은 언제부터 세나요?
묵시적 갱신 해지 3개월은 집주인이 통보를 받은 다음 날부터 달력으로 셉니다. 민법 규정을 보면 제111조는 상대방이 있는 의사표시가 상대방에게 도달한 때 효력이 생긴다고 정하고, 제157조는 기간의 첫날을 빼고 센다고 정합니다.
달로 정한 기간은 날수가 아니라 달력으로 계산하고, 마지막 달에서 시작일에 해당하는 날의 전날에 끝납니다(민법 제160조). 아래는 이 조문을 그대로 적용한 예시입니다.
계산 단계
근거 조문
예시 날짜
집주인이 해지 문자를 받은 날
민법 제111조(도달주의)
2026년 10월 13일(화)
3개월을 세기 시작하는 날
민법 제157조(첫날 불산입)
2026년 10월 14일(수)
3개월이 끝나는 날
민법 제160조(역법 계산)
2027년 1월 13일(수)
해지 효력이 생기는 때
주택임대차보호법 제6조의2 ②항
2027년 1월 13일이 지난 때
예시의 날짜는 평일이라 공휴일 계산이 끼지 않습니다. 새 세입자가 더 일찍 들어오면 그날에 맞춰 나가는 방법도 있으니, 집주인과 날짜를 합의해 문자로 남겨 두세요.
묵시적 갱신 해지 통보 문자만 보내도 효력이 있나요?
묵시적 갱신 해지 통보 문자는 효력이 있고, 받은 날짜가 남는다는 점이 가장 큰 장점입니다. 법은 통지 방법을 따로 정하지 않았고, 3개월을 세는 기준이 ‘받은 날’이라서 받은 날을 증명할 수 있는 방법이 중요합니다.
흔히 벌어지는 다툼은 전화로만 이사 간다고 말한 경우에 생깁니다. 통화 기록에는 날짜만 남고 무슨 말을 했는지는 남지 않아서, 나중에 “그날은 그냥 물어본 것”이라는 말이 나오면 3개월의 시작일이 흔들립니다. 그래서 저는 전화로 말했더라도 같은 날 문자로 한 번 더 적어 보내라고 권합니다.
집주인이 문자에 답이 없거나 다툼이 생길 것 같으면 묵시적 갱신 해지 내용증명을 보냅니다. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보는 해지 의사, 해지 사유, 보증금 반환 요청을 적어 같은 내용 3통을 만들고 발송인·우체국·상대방이 1통씩 갖는 방식을 안내합니다. 우체국이 3년 동안 보관해 나중에 등본을 받을 수 있다는 점이 문자와 다릅니다.
문자에 “계약을 해지하겠습니다”와 퇴거 희망일을 적어 보냅니다.
집주인의 답장이나 읽음 표시를 캡처해 둡니다.
답이 없으면 같은 내용으로 내용증명을 보내고, 받은 날을 기준으로 3개월을 다시 셉니다.
월세 묵시적 갱신 퇴거 때 복비는 누가 내나요?
계약서에 따로 정한 특약이 없다면 새 세입자를 구하는 복비는 세입자 몫이 아닙니다. 국토교통부는 2026년 3월 12일 회신에서 판례를 들어, 집주인이 새 세입자와 계약하며 낸 중개수수료는 특별한 약정이 없는 한 세입자가 부담할 성질이 아니라고 답했습니다.
묵시적 갱신 복비 부담을 판단할 때 먼저 볼 것은 계약서의 특약란입니다. “중도 해지 시 중개보수는 임차인 부담” 같은 문구가 있으면 결론이 달라집니다. 이 회신은 부처의 1차 해석이라 법원 판결처럼 확정된 효력은 아니므로, 집주인과 의견이 갈리면 소관 부처인 국토교통부에 해석의 효력을 문의하는 순서로 갑니다.
보증금을 못 받았는데 먼저 이사해도 되나요?
보증금을 받기 전에 이사하고 전입을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃습니다. 법제처 생활법령정보는 대법원 판례(2007다54023)를 들어 보증금을 돌려받을 때까지 이사하지 않는 편이 좋다고 안내합니다.
계약이 끝났는데도 보증금이 안 들어오면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기를 마친 뒤에는 이사해도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3). 또 계약이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 이어지는 것으로 봅니다(제4조 ②항).
이사 갈 집의 순서도 같이 챙겨야 합니다. 새집에서는 전입신고 확정일자를 같은 날 해도 대항력은 다음 날부터 생기고(주택임대차보호법 제3조 ①항), 전입신고 기간 14일도 이사한 날부터 흘러갑니다.
월세 묵시적 갱신 퇴거 통보 전에 무엇을 확인해야 하나요?
만료일, 특약, 통보 증거, 3개월 끝나는 날, 보증금 받는 날 다섯 가지를 확인합니다.
[ ] 계약서의 만료일을 확인하고, 만료 2개월 전이 이미 지났는지 봅니다.
[ ] 계약서 특약란에 중도 해지 시 중개보수 부담 문구가 있는지 찾습니다.
[ ] 해지 의사와 퇴거 희망일을 문자로 보내고 캡처해 둡니다.
[ ] 집주인이 받은 날의 다음 날부터 달력으로 3개월을 세어 끝나는 날을 적어 둡니다.
[ ] 답이 없으면 내용증명 3통을 만들어 우체국에서 보냅니다.
[ ] 보증금을 받는 날과 이삿날을 같은 날로 맞춥니다.
묵시적 갱신은 세입자에게 손해인가요?
손해가 아니라 오히려 세입자 쪽에 더 유리하게 짜여 있다고 봅니다. 만기를 놓치면 손해라고 생각하기 쉽지만, 2026년 10월 기준 조문을 나란히 놓고 보면 그렇습니다. 집주인은 2년 동안 계약에 묶이는데, 세입자는 3개월 전에만 알리면 언제든 나갈 수 있기 때문입니다.
그래서 만기 두 달 전을 넘겨 자동 연장된 걸 뒤늦게 알았다고 해도 급하게 짐을 쌀 이유는 없습니다. 제가 보기에 이때 진짜 중요한 건 기간이 아니라 ‘받은 날’을 남기는 일입니다. 오늘 문자 한 통을 보내 두면, 집주인이 받은 날이 3개월을 세는 기준이 됩니다.
자주 묻는 질문
묵시적 갱신 후 집주인이 먼저 나가라고 할 수 있나요?
아닙니다. 묵시적 갱신된 계약은 기간을 2년으로 보고(주택임대차보호법 제6조 ②항), 언제든 해지를 통지할 수 있는 권리는 제6조의2가 임차인에게만 주었습니다.
해지 통보 후 3개월 안에 새 세입자가 들어오면 어떻게 되나요?
집주인과 합의한 날에 나가면 됩니다. 이 경우 남은 월세 정산은 법에 정해진 방식이 없으므로, 퇴거일과 정산 방법을 문자로 함께 남겨 두는 편이 안전합니다.
계약 만기 2개월 전에 통보하면 묵시적 갱신이 안 되나요?
그렇습니다. 세입자가 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다고 알리면 묵시적 갱신이 성립하지 않고, 원래 만기일에 계약이 끝납니다.
월세를 밀린 세입자도 3개월 뒤에 나갈 수 있나요?
월세를 2기분 이상 밀렸다면 묵시적 갱신 자체가 적용되지 않습니다(주택임대차보호법 제6조 ③항). 묵시적 갱신을 전제로 한 3개월 해지 규칙도 쓸 수 없으니, 계약서 조건을 확인하고 집주인과 퇴거일을 먼저 정합니다.
다음 글은 〈놓치면 돈 나가는 기한〉 6편, 앞 다섯 편을 한 장으로 묶은 종합 정리입니다. 달력에 적어 둘 기한을 한곳에서 확인하고 싶으시면 구독해 두세요.
